住宅ローンと資産価値を考える（その2）

前回の前提条件に今回は長めの時間軸を考えに組み入れてみます。

またまた、今回もウ～ンといった部分がありますので、ゆっくりとお時間あるときにお付合いください。

前提条件
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新築購入時
物件価格　　　　　　5000万円

頭金（Cash）　      　1000万円
住宅ローン（Loan）　4000万円
（金利 3.5％　元利均等返済）　

購入時年齢　35歳
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子供たちも成長して、自分も50歳を迎えることになり、将来をより具体的に考えてみることに。

理想は60歳までにローンを終わらせて、80歳までこの家に住んでいたい。

それを前提にシュミレーションをしてみる。

毎月の支払額 165,320円
毎年の支払額（毎月×12ヶ月） 1,983,840円
15年間の支払額（毎年×15年） 29,757,600円
15年後の借入残高 28,504,845円

管理費・修繕費・税金など毎月負担を約25,000円と想定
毎年の負担額（毎月×12ヶ月） 300,000円
15年間の支払額（毎年×15年） 4,500,000円

15年後の借入残高 28,504,845円に対し、
その時点で10年間の期間短縮をするための
必要繰上返済額　11,786,833円

50歳から60歳までの支払い

毎月の支払額 165,320円
毎年の支払額（毎月×12ヶ月） 1,983,840円
10年間の支払額（毎年×10年） 19,838,400円

管理費・修繕費・税金などは、その後も同一と仮定して
10年間の支払額　3,000,000円

60歳から80歳までの支払い

管理費・修繕費・税金などは、その後も同一と仮定して
20年間の支払額　6,000,000円

支出合計
頭金（Cash）               　　　　　 10,000,000円
15年間の支払額（毎年×15年）  29,757,600円
15年間の毎月負担経費　　　      4,500,000円
15年後の繰上返済目標額        11,786,833円

50歳～60歳の支払額　　　　　　  19,838,400円
50歳～60歳の毎月負担経費　 　  3,000,000円

60歳～80歳の毎月負担経費 　    6,000,000円
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総住居費支出合計　　  　　   84,882,833円

35歳から80歳まで45年間をそこ過ごすので、
総住居費合計（÷45年÷12ヶ月）
　　　　　　　　　　　　　　　　        157,190円

前回より少し気が遠くなりそうな話ですが、この結果についても見方はいろいろだと思っています。

ただ、これからはいくらで売れるかを競うことが資産価値ではなく、45年間を毎月157,190円程度の負担ではあるが、この住まいで「快適に」そして「幸せに」暮らせてこそ、本当に資産価値と呼ぶ時代になるのかもしれません。

住宅ローンと資産価値を考える（その1）

今回は少し計算を多用します、
ゆっくりとお時間あるときにお付合いください。

前提条件
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新築購入時
物件価格　　　　　　 5000万円

頭金（Cash）　      　1000万円
住宅ローン（Loan）　4000万円
（金利 3.5％　元利均等返済）　
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10年後にライフスタイルの変更で「やむなく売却」を想定してみる。

●10年後に新築価格の70％（3500万円）で売却できた場合

毎月の支払額 165,320円
毎年の支払額（毎月×12ヶ月） 1,983,840円
10年間の支払額（毎年×10年） 19,838,400円
10年後の借入残高 33,021,440円

管理費・修繕費・税金など　毎月負担を約25,000円と想定
毎年の負担額（毎月×12ヶ月） 300,000円
10年間の支払額（毎年×10年） 3,000,000円

10年後の売却シュミレーション

10年後の売却価格　35,000,000円（新築価格の70％）
売却経費　　　　　　　 1,500,000円（仲介手数料他）
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手元キャッシュ　　　 33,500,000円
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借入残高　　　　　　 33,021,440円
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最終キャッシュ　　　　  478,560円（ギリギリセーフ）

10年間の住居費計算

支出合計
頭金（Cash）              　　　　  10,000,000円
10年間の支払額(毎年×10年）19,838,400円
10年間の毎月負担経費　　　    3,000,000円
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収入合計（差引）
売却後の最終キャッシュ　△ 　   478,560円
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10年間の住居費合計　　　　  32,359,840円
毎月の負担額（÷10年÷12ヶ月）
　　　　　　　　　　　　　　　           269,665円

つまり約27万円弱の賃料負担で10年間を暮らしたという計算になる。

これらは売却価格次第。次に、

●10年後に新築価格の60％（3000万円）で売却できた場合

10年後の売却シュミレーション

10年後の売却価格　30,000,000円（新築価格の60％）
売却経費　　　　　 　　1,500,000円（仲介手数料他）
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手元キャッシュ　　　 28,500,000円
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借入残高　　　　　    33,021,440円（赤字です）
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キャッシュ拠出　△    4,521,440円（売却のための補填）

10年間の住居費計算

支出合計
頭金（Cash）               　　　　  10,000,000円
10年間の支払額(毎年×10年） 19,838,400円
10年間の毎月負担経費　　　     3,000,000円
売却時のキャッシュ補填　　　　  4,521,440円
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10年間の住居費合計　　　　    37,359,840円
毎月の負担額（÷10年÷12ヶ月）
            　　　　　　　　　　　　　　　311,332円

仮に10年後の売却価格が新築価格の60％になってしまった場合、売却時に452万円を補えて、初めて売却することができて、結果的に10年間約31万円の賃料で暮らしたことになるという計算になります。

これらの結果の見方はいろいろとあるかと思いますが、いずれも「たら」「れば」があっての話です。

ポイントは10年後の売却時に新築価格の７割ならギリギリセーフで持ち出しなく行けますが、6割なら持ち出し（約450万円）がなければ売ることもできないということになります。

あなたが買われる不動産は10年後にいくらぐらいで売れそうですか？。

ただこんな時代に、私自身はこれらを資産価値と呼ぶのに少し抵抗があります。それこそこんなことを、今考えても、限界があるでしょうから・・・・。

答えは、次のブログで。