100万円あたりのめやすを基準に試算する（その3）

これまでの（その1）、（その2）の応用で、金利2％、35年返済、5年間の期間固定金利で4000万円を借りた場合、5年後に金利が上昇した際の返済めやすを求めてみることにします。

まず、5年後の借入残高は（その2）の計算で求めます。

896,207円×40（百万円）＝35,848,280円 （約89.62％）
（以下の計算式では35.85（百万円）とします）

これまでの5年間の毎月の返済額を（その1）の計算で求めます。

3,313円×40（百万円）＝132,520円

次に残存期間30年返済での100万円あたりのめやす表です。

30年間の返済めやす
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30年返済　元利均等返済　

仮に100万円借りた場合の毎月の支払額は以下のとおり。
（2.0％を基準に考えてみると）

金利 2.0％　 3,696円  （±0)
金利 2.5％　 3,951円  （＋255円）
金利 3.0％　 4,216円  （＋520円）
金利 3.5％　 4,490円  （＋794円)
金利 4.0％　 4,774円  （＋1,078円）
金利 4.5％　 5,067円  （＋1,371円）
金利 5.0％　 5,368円  （＋1,672円）
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仮に、2％の金利が2％上昇して4％になった場合、

4,774円×35.85（百万円）＝171,148円
（これまでの支払額との差　38,628円）

仮に、2％の金利が3％上昇して5％になった場合、

5,368円×35.85（百万円）＝192,443円
（これまでの支払額との差　59,923円）

というになります。

次に総支払額を見てみます。

仮に、当初2％で5年後に4％になって、ずーと最後まで4％のままだとしたら、
　
132,520円×12ヶ月×5年＝  7,951,200円
171,148円×12ヶ月×30年＝61,613,280円
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総支払額　69,564,480円　

となります。

仮に、3.5％の35年間全期間固定金利の場合は、

4,133円×40（百万円）＝165,320円×12ヶ月×35年＝
総支払額　69,434,400円

その差は、35年間で130,080円ということに。

これらも当然ながら「たら」「れば」があっての話というのが前置きで、期間固定の低金利のメリットを享受するのも1つですが、金利上昇を予測する局面であれば、やはり支払額の少ない時期にある程度の繰上返済目標が定められないと、あまりメリットがあるとはいえないかもしれません。

そうでない時は金利が上がらないことを、ただひたすら祈るだけです。

100万円あたりのめやすを基準に試算する（その2）

100万円あたりのめやすを基準に"借入残高の推移"を試算してみることにします。

残高推移の早見表
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35年返済　元利均等返済

仮に100万円借りた場合の、5年後、10年後の借入残高は以下のとおり。

金利 2.0％   5年後　896,207円　 10年後　781,503円
金利 2.5％　 5年後　904,769円　 10年後　796,874円
金利 3.0％　 5年後　912,791円　 10年後　811,483円
金利 3.5％　 5年後　920,976円　 10年後　825,536円
金利 4.0％　 5年後　927,420円　 10年後　838,801円
金利 4.5％　 5年後　933,998円　 10年後　851,378円
金利 5.0％　 5年後　940,131円　 10年後　863,293円
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仮に、3.5％、35年返済で4000万円を借りる場合の試算。

5年後の借入残高は、

920,976円×40（百万円）＝36,839,040円　（約92.09％）

ということになり、

10年後の借入残高は、

825,536円×40（百万円）＝33,021,440円　（約82.55％）

ということになります。

仮に、2.0％の場合、

5年後の借入残高は、

896,207円×40（百万円）＝35,848,280円　（約89.62％）

ということになり、

10年後の借入残高は、

781,503円×40（百万円）＝31,260,120円　（約78.15％）

ということになります。

仮に、5.0％の場合、

5年後の借入残高は、

940,131円×40（百万円）＝37,605,240円　（約94.01％）

ということになり、

10年後の借入残高は、

863,293円×40（百万円）＝34,531,720円　（約86.32％）

ということになります。

当然なのですが、金利が低ければ元金の減りも早いということになります。

何年後の住宅ローンの残高がいくらあるのかといった残高推移については、強く意識しておく必要があります。

5年、10年で金利が変わる可能性のある、いわゆる5年固定や10年固定などの期間固定選択型の場合などは、この残高をベースに次の支払いめやすを持つことになります。

その続きは次回に。

100万円あたりのめやすを基準に試算する（その1）

100万円あたりの毎月返済額のめやす表です。

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35年返済　元利均等返済　

仮に100万円借りた場合の毎月の支払額は以下のとおりとなります。（3.5％を基準に考えてみると）

金利 2.0％　3,313円　（－820円）
金利 2.5％　3,575円　（－558円）
金利 3.0％　3,849円　（－284円）
金利 3.5％　4,133円　（±0)
金利 4.0％　4,428円　（＋295円）
金利 4.5％　4,733円　（＋600円）
金利 5.0％　5,047円　（＋914円）
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仮に 3.5％、35年返済で4000万円を借りる場合の毎月返済額は、

4,133円×40（百万円）＝165,320円

ということになります。

仮に 2.0％の場合は、
3,313円×40（百万円）＝132,520円
（3.5％との差－32,800円は、－820円×40ということになります）

仮に 2.5％の場合は、
3,575円×40（百万円）＝143,000円
（3.5％との差－22,320円は、－558円×40ということになります）

仮に 3.0％の場合は、
3,849円×40（百万円）＝153,960円
（3.5％との差－11,360円は、－284円×40ということになります）

仮に 4.0％の場合は、
4,428円×40（百万円）＝177,120円
（3.5％との差＋11,800円は、＋295円×40ということになります）

仮に 4.5％の場合は、
4,733円×40（百万円）＝189,320円
（3.5％との差＋24,000円は、＋600円×40ということになります）

仮に 5.0％の場合は、
5,047円×40（百万円）＝201,880円
（3.5％との差－36,560円は、＋914円×40ということになります）

こうして見ると、金利差はとても大きいとお感じでしょうか。
この考え方の応用で住宅ローンの仕組みが理解できるようになります。

次回は「100万円あたりのめやすを基準に試算する（その2）」、残高推移についてです。